Rechtstipp

Frederick Brüning,

Mehr Bauland per ­Gesetz

Der Bundestag hat am 7. Mai 2021 den Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) verabschiedet. Dieses Gesetz baut auf den Empfehlungen der Baulandkommission auf und erleichtert den Kommunen die Bereitstellung von Bauland.

© Fotostudio Nina

Das Ziel des Gesetzes besteht im Wesent­lichen darin, den Kommunen mehr Flexibilität bei der Ausweitung von Bauland am Ortsrand und für eine dichtere Wohnbebauung zu ­ermöglichen. Die Kommunen können nun insbesondere Baulücken und brachliegende Flächen ­schneller und flexibler nutzen. Damit soll ein zentrales Ziel des ­Koalitionsvertrags und der Wohnraumoffensive umgesetzt werden.

Umfangreiche Regelungen
Die Baugenehmigungsbehörden können leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen. Die Gemeinden erhalten dadurch mehr Flexibilität, um zum Beispiel Dachgeschossausbauten und Anbauten zu erleichtern. Dafür werden die bisher bestehenden Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung in Orientierungswerte geändert.
Zudem werden Gemeinden ­beispielsweise für brachliegende Grundstücke Vorkaufsrechte ­eingeräumt. Als Eigentümer können sie so Einfluss auf die Bebauung der Grundstücke mit bezahlbarem Wohnraum nehmen. Kommunen können zudem Grundstücke in Zukunft leichter zum Verkehrswert erwerben.

Um auch Baulücken und ungenutzte Grund­stücke leichter schließen zu können, wurde das ­Baugebot in Gebieten mit angespanntem ­Wohnungsmarkt ­erweitert. Künftig besteht dort die Möglichkeit, dem Eigentümer eine Wohn­bebauung vorzu­schreiben. Mit einem neuen Bebauungs­plantyp erhalten die Gemeinden ein neues ­Planungsinstrument, um einen Bauleitplan gezielt nur für den Wohnungsbau ­aufzustellen.

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Darüber hinaus bedarf die Umwandlung in ­angespannten Wohnungsmärkten von Miet- in Eigentumswohnungen künftig der Genehmigung. Die ­Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung solche Gebiete ­festzulegen. Die Genehmigungspflicht soll maximal bis zum 31.12.2025 gelten. Diese Regelung berücksichtigt die Interessen der Mieter vor Verdrängung und die Interessen von Eigentümern gleichermaßen. Denn das Genehmigungserfordernis soll in der Regel erst dann greifen, wenn sich in dem Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen befinden. In bestimmten Fällen besteht ein Rechtsanspruch auf die Genehmigung.

Chancen und Risiken
Das Baulandmobilisierungskonzept birgt für Gemeinden und Investoren Chancen und Risiken. Den Gemeinden werden zusätzliche Instrumente für die Mobilisierung von Baulandpotenzial an die Hand gegeben, die die Rechte von Grundstücks­eigentümer allerdings empfindlich beschneiden ­können. ­Eigentümer und Investoren können von erleichterten Genehmigungsvoraussetzungen für ­Wohn­bebauung insbesondere bei Vorhaben der Innenentwicklung aber auch im Außenbereich ­profitieren. Es erscheint jedoch absehbar, dass es bei der Anwendung der erweiterten gemeindlichen Handlungsoptionen zur Baulandmobilisierung zu Rechtsstreitig­keiten ­zwischen Eigentümern und Gemeinden kommen wird, da damit zum Teil erhebliche Eingriffe in die private Handlungsfreiheit und das Eigentum ­verbunden sind.

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