Frederick Brüning rät

Frederick Brüning,

Rechtstipp: Beratung verpflichtend!

Verpflichtet sich ein Unternehmer dazu, ein Fertighaus nach den anerkannten ­Regeln der Technik zu errichten, schuldet er einen üblichen Qualitäts- und ­Komfortstandard und muss den üblichen Schallschutzmaßstab einhalten. Besondere Lagen verpflichten den Hersteller sogar zur Beratung des ­Auftragnehmers über das Schallschutzniveau.

Frederick Brüning ist Rechtsanwalt und spezialisiert auf Bau- und Immobilienrecht. Er ist Autor und als freier Lehrbuchautor für den Bereich Recht und Rechtsphilosophie tätig. © Fotostudio Nina

Der Sachverhalt
Der Auftraggeber beauftragt einen Fertighaus­hersteller mit der Errichtung eines sogenannten Fertighauses an einer stark befahrenen Land­straße. Nach Abnahme der Bauleistungen verlangt der ­Fertighaushersteller klageweise eine offene Schluss­zahlung in Höhe von circa 15.000 Euro. Der Auftraggeber wendet ein, dass der Schallschutz des Fertighauses gegen den Straßenlärm völlig unzureichend sei und verlangt im Wege der Widerklage einen ­Kostenvorschussanspruch von rund 50.000 Euro.

Die Entscheidung
Mit Erfolg! Der Kostenvorschussanspruch besteht nahezu vollständig (OLG Saarbrücken, Urteil vom 30.07.2020, Az.: 4 U 11/14). Der auf Errichtung eines Fertighauses gerichtete Vertrag ist ein Werk­vertrag. Nach § 4 Abs. 1 des Fertighaus­vertrags muss der ­Fertighaushersteller das Haus ­mindestens nach den anerkannten Regeln der Technik erbauen. Abweichende Vereinbarungen zum Schallschutz haben die Parteien nicht getroffen. Der Fertighaus­hersteller schuldet daher den üblichen Qualitäts- und ­Komfortmaßstab, der technisch nicht eingehalten wurde. Als Fachunternehmer ist der ­Fertighaushersteller zudem verpflichtet, sich mit dem Auftraggeber auch aufgrund der besondere Lage des Baugrund­stücks über die schall­technischen Anforderungen der Regelwerke und deren ­Konsequenzen eingehend auseinander­zusetzen. Dies ist nicht erfolgt. Allein die Angabe im Verhandlungsprotokoll „Schallschutzverglasung nicht gewünscht“ ist nicht ausreichend. Denn der Auftraggeber kann als Ver­braucher eine ordnungsgemäße Aufklärung über die vielschichtige Materie des Schallschutzes erwarten.

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Die Bedeutung
Will der Unternehmer von den anerkannten Regeln der Technik „nach unten“ abweichen, muss dies ausdrücklich vertraglich zwischen den ­Parteien ­vereinbart werden. Darüber hinaus muss er den ­Auftraggeber auf die mit der Nichteinhaltung der anerkannten Regeln verbundenen ­Risiken und ­Konsequenzen verständlich ­hinweisen, es sei denn, sie sind diesem bekannt oder ergeben sich ohne Weiteres aus den Umständen, was bei einem ­Verbraucher nicht häufig anzunehmen ist. Ob eine solche Vereinbarung in vorformulierten Bau­beschreibungen (AGB) überhaupt wirksam möglich ist, ist gerichtlich noch ungeklärt und ­dürfte ­insbesondere unter dem Gesichtspunkt des ­Verbraucherschutzes zweifelhaft sein.

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