Rechtstipp

Frederick Brüning und Felix Riethmüller,

Architekt muss auf fehlerhafte Bauüberwachung ausdrücklich hinweisen

Der bauüberwachende Architekt ist verpflichtet, dem Bauherrn bei der Abnahme seiner Architektenleistungen mitzuteilen, dass er Teile der Ausführung der Bauarbeiten bewusst nicht überwacht hat. Unterlässt er diesen Hinweis, hat er einen Mangel seines Werks arglistig verschwiegen, so dass die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nicht 5 Jahre ab Abnahme, sondern 3 Jahre ab Kenntnis des Bauherrn über den Mangel beträgt. (OLG München, Urteil vom 31.07.2015, Az.: 13 U 1818/13 Bau)

© Zerbor

Der Sachverhalt
Der Bauherr hat den Architekten mit einer sog. Vollarchitektur (Leistungsphasen 1 bis 9) für den Bau einer Schule beauftragt. Im Rahmen der geschuldeten Architektenleistungen ist der Architekten dazu verpflichtet gewesen, die umfangreichen Trockenbauarbeiten zu überwachen. Der Architekt hat im Rahmen der Bauüberwachung lediglich Stichprobenkontrollen durchgeführt. Die ausgeführten Bauarbeiten sind im Dezember 1996 abgenommen worden. Der Bauherr und der Architekt haben sich darauf geeinigt, dass die Leistungsphase 9 im Oktober 2001 abgeschlossen sein soll. Im Mai 2008 musste die Decke in der Schule aufgrund eines Wasserschadens geöffnet werden. Im Zuge dessen ist festgestellt worden, dass die Decke eine Vielzahl von wesentlichen Mängeln aufgewiesen hat. Die sog. Abhangdecke musste vollständig ausgetaucht werden. Der Bauherr hat noch im Jahr 2008 Klage erhoben und vom Architekten Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten von ca. 1 Mio. Euro verlangt. Der Architekt hat sich auf Verjährung der Mängelansprüche berufen, da die Abnahme der Architektenleistungen vor über fünf Jahren erfolgt ist.

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Die Entscheidung
Der Architekt haftet in vollem Umfang! Die Ausführung von Trockenbaudecken ist nach Ansicht des Gerichts ein schwieriges und anspruchsvolles Gewerk. Es ist daher eine intensive Überwachung des Architekten erforderlich. Zwar ist die Leistung des Architekten im Rahmen der Leistungsphase 9 im Oktober 2001 abgeschlossen (abgenommen) worden, so dass die fünfjährige Frist im Jahr 2006 abgelaufen ist. Allerdings hat der Architekt arglistig gehandelt: Denn arglistig handelt u.a. derjenige, der die Möglichkeit eines Mangels billigend in Kauf nimmt und die Möglichkeit eines Mangels nicht offenbart, obwohl er dazu verpflichtet ist. Der Architekt hätte den Bauherren darüber aufklären müssen, wenn er Teile der Ausführung bewusst nicht überwacht hat. Vorliegend ist es dem Architekten bewusst gewesen, dass Stichprobenkontrollen nicht ausreichend sind, um wesentliche (gefährliche) Mängel zu erkennen. Insofern sind die Mängelrechte des Bauherrn nicht nach 5 Jahren ab Abnahme verjährt. Vielmehr richtet sich die Verjährung nach der regelmäßigen Verjährung nach § 634a Abs. 3, § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Dies bedeutet, dass die Verjährung innerhalb von 3 Jahren ab Kenntnis des Bauherrn über Mangel endet. Da der Bauherr erst im Jahr 2008 Kenntnis erlang hat, ist die Rechtsverfolgung rechtzeitig erfolgt.

Bedeutung der Entscheidung
Bei anspruchsvollen Bauvorhaben bzw. Gewerken ist es nicht ausreichend, wenn der Architekt im Rahmen der geschuldeten Bauüberwachung lediglich Stichprobenkontrollen durchführt. Weiß der Architekt, dass es sich um wichtige Bauarbeiten handelt und dass er nur stichprobenhaft kontrolliert hat, liegt arglistiges Verhalten vor. Die Verjährung beträgt dann 3 Jahre ab Kenntnis des Bauherrn über den Mangel.

Autoren: Frederick Brüning und Felix Riethmüller, Rechtsanwälte, KFR Kirchhoff Franke Riethmüller Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Hamburg
www.kfr.law

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