Expertentipp

RA Frederick Brüning,

Kein merkantiler Minderwert nach Kompletterneuerung

Wird ein als mangelhaft gerügtes Dach vollständig demontiert und neu errichtet, besteht trotz der durchgeführten Instandsetzung kein Risiko für eine geringere Verwertbarkeit der baulichen Anlage. Ein Schaden im Sinne eines merkantilen Minderwerts ist dann nicht gegeben. (OLG Naumburg, Urteil vom 30.07.2021, AZ.: 2 U 41/19)

Ein Bauherr beauftragt 2014 einen Generalunternehmer im Rahmen eines VOB/B-Vertrages mit der Errichtung eines Parkhauses zu einem Pauschalpreis von 2,7 Millionen Euro. Aufgrund erheblicher Mängel wurde das Dach entsprechend einer Vereinbarung der Parteien vollständig erneuert.

Dem vom Generalunternehmer nunmehr geltend gemachten Restwerklohn aus seiner Schlussrechnung in Höhe von rund einer Million Euro hält der Bauherr einen Anspruch auf Schadensersatz wegen eines merkantilen Minderwerts des Parkhauses entgegen, der wegen der umfangreichen Nachbesserungsarbeiten angeblich verblieben sei.

Die Entscheidung

Das Ansinnen blieb ohne Erfolg! Ein merkantiler Minderwert einer baulichen Anlage im Sinne einer Schadensposition liegt nach Ansicht des OLG Naumburg dann vor, wenn trotz vollständiger und ordnungsgemäßer Instandsetzung eine geringere Verwertbarkeit des Bauwerkes verbleibt, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Bauwerks haben.

Daran fehlt es, wenn ein als mangelhaft gerügtes Dach vollständig demontiert und neu errichtet wird. Es sind keine konkreten Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass potenzielle Erwerbsinteressenten des Parkhauses wegen der beseitigten Mängel erhebliche Abzüge bei einem Kaufpreisangebot vornehmen werden.

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Die Bedeutung

Ein merkantiler Minderwert, der trotz ordnungsgemäßer Nachbesserung verbleibt, kann einen erstattungsfähigen Schaden darstellen. Ein solcher Minderwert liegt aber nur dann vor, wenn die (erstmalige) vertragswidrige Ausführung eine verringerte Verwertbarkeit zur Folge hat, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben.

Maßstab für den merkantilen Minderwert ist die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit und damit des Ertrags- und Veräußerungswerts des Gebäudes. Die Annahme eines merkantilen Minderwerts beruht darauf, dass potenzielle Käufer durch den Verdacht, dass eine Sache trotz erfolgter Instandsetzung noch weitere, versteckte Mängel aufweisen könnte, von einem Erwerb abgehalten, zumindest aber deren Vorstellungen über den Wert des Kaufobjekts negativ beeinflusst werden können.

Der Beitrag erschien in Baugewerbe 4/22.

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